Uso de local comercial como vivienda. ¿Es lícito?.
Extracto del post: en esta entrada vamos a explicar si puede el dueño de un local comercial realizar obras en el mismo para su transformación en vivienda sin contar con la autorización de la comunidad de propietarios del edificio. Para ello vamos a seguir un caso real resuelto por el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 3-12-2014.
Post editado por el abogado Ramón E. Escribano Garés en fecha 16-2-2015.
*.- Uso de local comercial como vivienda. Planteamiento del caso:
Como hemos mencionado anteriormente, para una mejor comprensión del asunto que queremos tratar en esta entrada, vamos a seguir el caso real resuelto por el Tribunal Supremo en una reciente sentencia de fecha 3-12-2014. el caso es el siguiente:
– El propietario de un local comercial realiza obras en el mismo y lo transforma en una vivienda, y por el ello transforma el uso del local comercial como vivienda.
– La Comunidad de Propietarios del edificio no autorizó el cambio de uso de local comercial como vivienda.
– La Comunidad de Propietarios interpone demanda contra el dueño del local solicitando se declarasen las obras ilegales y se condenara al demandado a restituir el local a su estado primitivo, y se anulara, además, la inscripción registral de la transformación del uso del local comercial como vivienda.
– La sentencia del Juzgado de primera instancia estimó dicha demanda parcialmente, y condenó al dueño del local a dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente, es decir, que no lo podía usar como vivienda, y a cancelar al inscripción en el Registro de la Propiedad de dicho cambio de uso del local comercial como vivienda, pero sin embargo no le condenó a deshacer las obras efectuadas en el interior del mismo.
– La Audiencia Provincial, via de recurso, confirmó la sentencia de primera instancia.
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*.- Uso de local comercial como vivienda.Requisitos:
El Tribunal Supremo, antes de resolver este asunto, establece cual es su doctrina al respecto. Señala que el derecho de propiedad privada es un derecho reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española, y ello sin mas limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, es decir, por la ley o por acuerdos entre particulares siempre que no sean contrarios a la ley. Además estas limitaciones al derecho de propiedad privado deben siempre interpretarse en sentido restrictivo, para que dicho derecho resulte lo menos afectado posible.
Uso de local comercial como vivienda. Doctrina del Tribunal Supremo.
Además, sigue diciendo nuestro Tribunal Supremo que en el ámbito del derecho de propiedad horizontal, (es decir en las comunidades de propietarios), resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan a intereses de la Comunidad de Propietarios. Estas prohibiciones, en cuanto referidas al cambio de uso del inmueble o al ejercicio de determinadas actividades, DEBEN CONSTAR DE MANERA EXPRESA. Es decir, en los Estatutos de la Comunidad se debe pactar de forma expresa que se prohíbe el cambio de uso de un local o el ejercicio en el mismo de determinada actividad empresarial o profesional.
Y no sólo deben tener constancia expresa en los Estatutos de la Comunidad, sino para que puedan hacerse valer frente a terceros, dichas limitaciones o prohibiciones DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Existe pues libertad para determinar el uso que se le quiera dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que el resto de vecinos no pueden limitar el derecho de propiedad de uno de ellos a no ser que ese uso esté legalmente prohibido o que el cambio de uso del local comercial como vivienda aparezca expresamente limitado por el régimen legal de dicha Comunidad de Propietarios (título constitutivo originario o estatutos).
*.- Uso de local comercial como vivienda. Decisión del caso concreto por el Tribunal Supremo.
Dicho lo anterior, en la sentencia que estamos siguiendo como ejemplo de esta entrada, el Tribunal Supremo estima el recurso y declara que:
– No se ha probado en el juicio que el cambio de uso de local comercial como vivienda haya provocado la alteración de algún elemento común del edificio, ni que por ello se modifiquen las cuotas de participación en elementos comunes, supuestos en los que aún sin contar prohibición expresa, se requeriría la autorización de la propia Comunidad de Propietarios.
– No consta ni en el título de constitución de la comunidad ni en sus estatutos, una prohibición expresa sobre el cambio de uso de local comercial como vivienda.
– Por ello se estima el recurso, y se declara que el cambio de uso de local comercial como vivienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad es perfectamente legal.
Uso de local como vivienda
Pueden acceder a dicha sentencia en este enlace: Sentencia del Tribunal Supremo.
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NOTA LEGAL IMPORTANTE: En esta entrada reflejamos el estado de la cuestión que se haya vigente a la fecha de publicación sin que nos hagamos responsables de cambios posteriores. La información facilitada tiene carácter meramente generalista. Cada caso debe estudiarse de forma individualizada para saber si en el mismo es o no viable el cambio de uso concreto del local o de la vivienda. La mera lectura de este post que tiene carácter meramente informativo no supone relación alguna con el despacho de abogados ni puede entenderse aplicable a todos los casos.
