Terraza de uso privativo y elementos comunes. ¿Quién responde de las filtraciones?.
Extracto del post: en esta entrada vamos a explicar quién es el responsable en caso de filtraciones de agua que proceden de una terraza que solo puede usar el propietario de un piso en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Post editado por el Abogado en Granada, Ramón E. Escribano Garés en fecha 4-5-2016.
*.- Terraza de uso privativo y elementos comunes: Planteamiento:
El caso que vamos a plantear es el siguiente:
1.- Un edificio de varias plantas en cuya última planta existe una terraza cuyo uso solo le está permitido al propietario de uno de los pisos.
2.- Dicha terraza provoca filtraciones de agua al piso inferior, causándole daños.
3.- ¿Quién es responsable de estos daños?, ¿la comunidad?, ¿el propietario del piso que tiene el uso privativo de la terraza?, ¿ambos?.
En el siguiente punto de esta entrada explicamos el criterio de nuestro Tribunal Supremo al respecto.
*.- Terraza de uso privativo y elementos comunes: Resolución del caso por el Tribunal Supremo:
Este asunto ha sido despejado por el Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 30-12-2015, donde se contienen los siguientes razonamientos que pasamos a transcribir, parcialmente, de modo literal par ano desvirtuar el razonamiento de la misma:
.- Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos.
.- Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino.
.- La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.
.- La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa.
.- La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa.
.- Consecuencia de todo ello es que no se puede confundir la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble
.- Por lo tanto, derivado de todo lo anterior, nuestro Tribunal Supremo concluye que si se aprecia que lo que necesita ser reparada, por ser la causa de las humedades, no es la terraza sino la impermeabilización de la cubierta por ser deficiente e inidónea, sin la debida «seguridad», además, en el sifón con destino a la bajante que, en tales condiciones, puede propiciar que se introduzcan objetos, consecuencia de todo ello es que, obedeciendo los daños al mal estado de la tela asfáltica y al deficiente sistema de seguridad del desagüe a través de la bajante, la naturaleza común de esos elementos, por ser estructurales y esenciales en la comunidad de propietarios, conlleva que su reparación no sea propia del titular de la terraza, elemento privativo por dominio o por uso, sino de la comunidad de propietarios.
Esta impecable sentencia, que hemos transcrito parcialmente en algunos de sus párrafos, nos indica el camino a seguir y en especial a saber discernir si los daños se deben al fallo en elementos estructurales o por el contrario a fallos en el solado o uso de dicha terraza ya que dependiendo de la causa final de las filtraciones deberemos demandar al titular del uso de dicha terraza o a la comunidad de propietarios en su conjunto.
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NOTA: en esta entrada reflejamos el estado de la materia tratada en la misma vigente a la fecha de su publicación sin que nos hagamos responsable de futuras modificaciones.
