Obras en viviendas alquiladas ¿quién tiene que pagarlas?.

Obras en vivienda alquilada

OBRAS EN VIVIENDAS ALQUILADAS ¿Quién tiene que soportar los gastos de las obras de conservación, reparación y mejora de una vivienda o piso en alquiler?

Extracto del post: En este post vamos a tratar de aclarar quien tiene que pagar las obras de reparación y conservación de una vivienda en alquiler, y como se tiene que hacer;  y ello relativo a contratos celebrados al amparo de la nueva ley, es decir, desde el año 1995. En post posteriores hablaremos de este mismo hecho pero en contratos de renta antigua, donde las cosas cambian sustancialmente.

Post editado en fecha 16-4-2014. 


A) Obras de conservación:

 La ley establece que el arrendador está obligado a realizar, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad y sin derecho a subir por ello el alquiler, por lo que el inquilino nada tiene que pagar por dichas obras.

La ley prevé que las obras que sean urgentes deben ser soportadas por el inquilino, es decir, tiene que permitir que las mismas se lleven a cabo mientras dura el alquiler y ello aunque la obra sea molesta e incluso se vea privado de parte del piso durante la ejecución de la obra.

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Ahora bien, dichos perjuicios serían resarcibles para el inquilino en el caso de que la obra durara mas de 20 días, disminuyéndose la renta a pagar por el inquilino.

Es obligación del inquilino notificar al dueño del piso o vivienda, la existencia de obras que acometer; ahora bien las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del propio inquilino. A este respecto la casuística es inmensa. Por ejemplo si un grifo se estropea y deja de funcionar ¿ quien tiene la obligación de repararlo?; la respuesta no es sencilla ya que depende de varios aspectos. en concreto si el grifo del ejemplo ha sido forzado o usado de forma no acorde al uso que va destinado, en ese caso el responsable de su reparación es el inquilino; ahora bien si el grifo resulta que es muy antiguo y acaba rompiéndose, sin duda es responsabilidad del  dueño.

Obras en vivienda de alquiler

Obras en vivienda alquilada. ¿Quién las debe pagar?

B) Obras de mejora

Por supuesto, no tiene que pagar ni soportar gasto alguno por estas obras que decide ejecutar el dueño de la vivienda. Ahora bién ¿ está obligado a soportar dichas obras el inquilino?

Si el dueño de la vivienda quiere acometer en el piso arrendado obras de mejora ( no de conservación), en este caso el inquilino, estará obligado a soportar la realización de las mismas si estas no pueden diferirse de forma razonable hasta que finalice el alquiler.

Por el contrario, si esas obras pueden esperar a que finalice el contrato por no ser urgentes ni necesarias, ni hagan desmerecer al edificio; en esos casos, el inquilino no está obligado a soportarlas. Es decir, sólo si el diferir las obras al término del contrato supone un perjuicio importante para el inmueble, en ese caso si existiría obligación de soportarlas.

¿ Que se entiende por el concepto “ no poder diferirse de forma razonable?

Evidentemente es un concepto jurídico indeterminada que habrá que analizar caso por caso, de forma individual, pero lo que resulta claro es que, es el el dueño quien debe demostrar que las obras no se pueden ejecutar posteriormente sino que es necesario y urgente que se hagan ahora.

El dueño que quiera ejecutar estas obras, deberá notificar por escrito al inquilino con 3 meses de antelación que obras va a realizar, cuanto van a durar en el tiempo y coste previsible.

Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el inquilino podrá podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda alquilada

Si el inquilino decide soportarlas obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Estas cantidades en concreto se tendrán que determinar caso por caso previo acuerdo con el dueño o bien acudiendo a la via judicial caso de ser imprescindible.

Para cualquier duda o comentario particular sobre esta cuestión se pueden poner en contracto con el letrado Ramón Escribano Garés a través de los medios de consulta fijados en el sitio web http://www.abogadoescribanogares.com

NOTA: Aquí se refleja el estado de la materia tratada vigente a la fecha de publicación del post, sin que nos hagamos responsables de futuras modificaciones.