Alquiler de vivienda de protección oficial y desahucio.
Extracto del post: En esta entrada vamos a explicar si es posible ejercitar un desahucio por impago del alquiler de una vivienda de protección oficial en el caso de que el precio pactado para dicho alquiler sea superior al regulado legalmente.
Post editado por el abogado Ramón E. Escribano Garés en fecha 22-5-2015.
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*.- Alquiler de vivienda de protección oficial y desahucio. Planteamiento del caso:
Para explicar este asunto vamos a seguir la sentencia del Tribunal supremo de fecha 25 de Marzo del 2011, que recoge el siguiente supuesto:
– El propietario de una vivienda de protección oficial, alquila la vivienda a un tercero.
– El precio del alquiler de dicha vivienda es superior al precio máximo que la ley prevé para alquilar una vivienda de protección oficial.
– El inquilino deja de pagar la renta del alquiler, motivo por el cual el propietario inicia un proceso de desahucio.
– El Juzgado de Primera instancia desestima la demanda de desahucio. en cambio la Audiencia estima el recurso del propietario y acuerda el desahucio.
– El caso llega al Tribunal Supremo.
*.- Alquiler de vivienda de protección oficial por una renta superior a la legalmente determinada:
El Tribunal Supremo resuelve el recurso dando la razón al inquilino, y declara que no procede el desahucio. Los motivos, y la solución final que da al asunto, se concretan en los siguientes extremos:
1.- El Tribunal Supremo dice expresamente que el apartado 5.º de la disposición adicional 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, relativa al régimen de viviendas de protección oficial, dispone que, sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
2.- En aplicación de dicha norma, el Tribunal Supremo ha declarado en sentencia de 14 de mayo de 2009 que:
«En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable.
No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura. (…)
La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado.»
Es decir, si una vivienda de protección oficial se ha alquilado por una renta superior a la permitida legalmente, en ese caso, esa clausula que establece el valor de la renta es nula y obliga a las partes a adaptar el importe del alquiler a dicho precio máximo regulado en la ley, imponiendo incluso la obligación de tener que devolver, el dueño del piso a su inquilino, el exceso cobrado de más.
– Partiendo de lo anterior, el Tribunal Supremo, en la sentencia que estamos analizando determina que:
a) Se ha acreditado en el proceso que la renta pactada para el alquiler de la vivienda de protección oficial era superior a la renta que establece la ley para este tipo de vivienda.
b) Por ese motivo, el impago de la renta, al ser nula la clausula que establece su importe en el contrato de arrendamiento, no se puede tener por impagada, y por lo tanto no procede el desahucio interesado por el dueño.
c) Obliga a las partes del proceso a acomodar la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial.
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NOTA: en esta entrada reflejamos el estado de la materia tratada vigente a la fecha de su publicación, sin que nos hagamos responsables de futuras modificaciones.
