Venta de local alquilado. Consecuencias para el inquilino.
Extracto del post: En esta entrada vamos a explicar que consecuencias tiene sobre el inquilino, la venta de un local que está alquilado.
Post editado por el abogado en Granada, Ramón Escribano Garés, experto en arrendamientos urbanos, en fecha 22-2-2016.
*.- Venta de un local alquilado: Planteamiento:
Una pregunta muy habitual en el despacho consiste en la siguiente:
.- Tengo un local alquilado en el que desarrollo mi actividad.
.- El propietario tiene intención de vender el local.
.- ¿Cómo me afectará la venta del local alquilado?
*.- Venta del local alquilado: Consecuencias para el inquilino.
Este hecho viene regulado en el actual artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y es aplicable tanto a los contratos anteriores a la reforma del año 2013 como a los posteriores a esa reforma.
El citado artículo establece que:
“ El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”
Es decir, el nuevo titular que adquiera el local comercial objeto de este post, quedará subrogado en los derechos y obligaciones que dimanan del contrato de alquiler existente.
Por lo tanto, el nuevo dueño no podrá modificar en nada el contrato de alquiler del local, y muy en especial, no podrá subir la renta, ya que tendrá que respetar en su integridad el contrato de arrendamiento que exista sobre el local.
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*.- Venta del local arrendado: Salvedades:
Como hemos visto el artículo citado establece una salvedad, en concreto dice:
“ salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”
¿ A que se está refiriendo?. En concreto, con esta salvedad, el citado artículo está previendo algunas situaciones concretas. A saber:
1.- Si el contrato de alquiler del local está inscrito en el Registro de la Propiedad, (hecho que es muy aconsejable sobre todo para contratos de larga duración), en ese caso el comprador tiene que respetar en todo caso la existencia y pactos que contenga el contrato.
2.- Si el contrato de alquiler del local no está inscrito en el Registro de la Propiedad y el comprador desconocía la existencia del alquiler, en ese caso, el comprador no estaría obligado a respetar el contrato. Siempre, y en todo caso, deberá acreditar que desconocía la existencia del contrato antes de la compra.
Este hecho, entendemos es poco usual, ya que es difícil que una persona pueda comprar un local sin antes haberlo visto, por dentro y por fuera, y si realiza esta labor de inspección, es del todo lógico que pueda comprobar si el local está o no alquilado.
3.- Si el comprador conocía la existencia del contrato de alquiler aunque este no esté inscrito en el Registro de la Propiedad (situación mas corriente de todas las expuestas), en este caso el nuevo dueño tiene que respetar la existencia y pactos del contrato.
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NOTA: En esta entrada reflejamos el estado de la materia tratada en la misma vigente a la fecha de su publicación sin hacernos responsables de futuras modificaciones.
