Plazos de garantía en la construcción de una vivienda.
Extracto del post: En esta entrada vamos a explicar cuales son los plazos de garantía que establece la Ley cuando se construye una vivienda. Esto es, dentro de que plazo podemos reclamar, a los diferentes agentes que intervienen en la construcción, lo posibles defectos que aparezcan en la misma.
Post editado por el abogado Ramón E. Escribano Garés en fecha 9-3-2015.
*.- Plazos de garantía en la construcción de una vivienda Responsabilidades contractuales:
En primer lugar tenemos que mencionar que todo lo relativo a plazos de garantía en la construcción de una vivienda viene recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación, a la que pueden acceder pinchando aquí.
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En esta ley, se dice expresamente que, en cuanto a la responsabilidad de los diferentes agentes que intervienen en la construcción (promotores, arquitectos, aparejadores, constructores, etc.), habrá que atenerse, en primer lugar, a las responsabilidades contractuales que cada uno haya asumido. Pongamos un ejemplo:
– Una entidad jurídica promueve y construye una vivienda y cuando está terminada nos la vende.
– Dicha entidad promotora y vendedora de la vivienda no solo responderá de los defectos de la vivienda por haberla construido, (y por los plazos de garantía que ahora detallaremos), sino también en su condición de vendedora, esto es, por haber firmado un contrato de compraventa de la vivienda.
Dicha responsabilidad, como vendedora, es a la que nos referimos, y lleva la responsabilidad del vendedor a unos plazos mucho mas amplios que los que reconoce la propia ley de ordenación de la edificación, en concreto a los que regula el contrato de compraventa.
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*.- Plazos de garantía en la construcción de una vivienda. Determinación:
En la Ley de Ordenación de la Edificación, en especial en su artículo 17, se concretan los plazos de garantía en la siguiente forma:
1.-Durante el plazo de diez años, los diferentes agentes que intervienen en la construcción de una vivienda responderán, cada uno dentro del limite de su responsabilidad, de los daños materiales causados al edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación , los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Plazos de garantía en la construcción de una vivienda.
2.- Durante el plazo de tres años, los diferentes agentes que intervengan en al construcción de la vivienda, responderán, cada uno según su intervención en la misma, de los daños materiales causados al edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, esto es, que hagan que la vivienda no pueda ser habitada en condiciones higiénicas y salubres adecuadas. En particular, dichas condiciones de habitabilidad se concretan en el artículo 3 de dicha ley, mencionandose que dichos requisitos se extienden a garantizar que la vivienda cumpla con una serie de requisitos. en concreto los siguientes:
– Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que en la vivienda se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
– Presente una protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
– Permita ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
– Además cumpla con otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
Especialmente la Ley menciona que, el constructor de la vivienda responderá de los daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, y ello dentro del plazo de un año desde su terminación.
*.- Plazos de garantía de defectos en la construcción de una vivienda y su exigibilidad:
La responsabilidad civil de cada uno de los implicados en el proceso de edificación de una vivienda, sólo se podrá exigir individualmente a cada uno de los que resulte responsable del vicio o defecto que exista en la misma. Así lo determina el artículo 17.2 de la citada ley de ordenación de la edificación. Eso nos obliga, en cada defecto concreto que pudiera existir:
– En primer lugar determinar quien es el responsable del mismo;
– Una vez determinado, comprobar que nos encontramos dentro del plazo de garantía que otorga la ley.
– Iniciar las acciones judiciales correspondientes antes del plazo de dos años desde que dicho defecto aparece o sale a la luz. al establecerlos expresamente así el artículo 18 de la mencionada ley.
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NOTA: En esta entrada reflejamos el estado de la materia tratada en la misma (plazos de garantía en la construcción de una vivienda) que está vigente a la fecha de su publicación sin que nos hagamos responsable de ulteriores modificaciones.
